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广州买家冷对二手房涨价地王效应减弱

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来源: 作者: 2019-06-08 06:28:24

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报告分析,土地市场交投火爆影响的是市场对后市楼价走高的预期增强,不过,业主涨价的动力主要还是源自市场交投气氛畅旺。在楼市交投气氛淡静的2008年以及2011年,尽管土地市场出现亮点,但附近区域二手楼价格表现仅略好于大市而已,甚至还会跟随大市出现不小的降幅。

据合富置业成交数据统计,如2008年1月天河员村二横路地块以1.31万元/平方米楼面地价拍出后,所处的员村板块二手楼价仍跟随大市出现8%的跌幅,不过相比起全市整体11%的跌幅来说,员村板块的表现算是稍稍优于大市。又如白云新城曾在2010年因“地王”出现而大涨20%的白云大道板块,时隔不到一年后再有地块拍出,二手楼价仅微涨3%而已,而当时全市二手市场仍受限购限贷调控政策影响,楼价环比下降1%。

合富置业首席市场分析师龙斌表示,地王的影响主要体现在对后市的预期上,地王拍出后,相关区域可能出现业主提价速度较快的情况。

回顾今年5月份多地块高溢价拍出后,周边小业主不约而同涨价的情况,地王只是“催化剂”,更主要的原因还在于3月份之后二手楼市交投仍保持相当热度。据广州市国土房管局公布数据显示,继3月二手住宅成交量达12063套后,4、5月二手住宅成交量分别为15251套和7453套。市场交投保持一定活跃度,再加上对新“国五条”影响的消化,市场看涨预期高涨令小业主出现涨价的冲动。

不过,业主大幅涨价换来的是买家的不买账。如处于南湖和沙太南板块之间的同和板块,5月份有业主将放盘由240万元一下子提升到260万元,虽然仍有零星客户会去看房,但看完房后都表示无法接受此价格,因此这套房源至今仍未成功出售。

与5月南湖同宝路和南洲路地王拍出后,附近小业主放盘价大幅提高15.6%和8.2%相比,连续在5、6月都有高溢价地块拍出的沙太/沙太南板块,小业主虽有涨价,但5、6月份涨价幅度分别为1%和3.7%,涨幅远小于5月白云、海珠两大“地王”周边区域。

年中节点按揭型换房客受影响

地王周边涨价幅度较大的以电梯楼中大户型单位为主,目标买家群以改善型换房客为主,当中不少是依赖房贷才能购房的,业主涨价超出预算再加上遇上年中节点,改善型按揭购房者出手积极性受到一定影响。

据了解,如白云区的云裳丽影、海珠区的罗马家园以及时代廊桥等楼盘的三房等中大户型单位,活跃在二手市场看房的大部分都是二套房贷购房的改善客,影响其出手与否的除了价格因素外,还有房贷的因素。时近年中、季末这个时间节点,房贷购房者担心购房计划受影响而暂时观望,因此,近期一次性付款换房客的出手积极性明显高于按揭改善型置业者。

数据反映,近期购买中高总价物业的改善型换房个案当中,一次性付款的比例较之前有所增加。合富置业成交数据统计,在总价超过250万元的改善型置业个案当中,近20多天时间内约有69%的个案选择一次性付款这一交易方式,而在5月份按揭购房的改善型置业个案只占60%。个别拥有江景等稀缺景观资源优势的物业,即使买家愿意以一次性付款方式购房,业主不但不愿意降价,甚至会小幅反价,最终令成交价高出放盘价约5万元。(郑佳欣)

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